2017淡海新市鎮房市交易實價登錄一覽表

建案/社區最新的成交價? 都在這裡...

統計時間:實價登錄網106.09.16更新(交易期間106.01-07最新)

淡水情歌

台北灣第一期

新橫濱 / 水公園

台北灣2-觀海 / 新浦東

w丰上 / 伊東市

微笑莊園 / 靜江悅

四季水漾 / 蔚城

台北灣3-江南 / 和丰

躍淡水

謙樹

合康嘉年華

有囍

勤家捷奏

理想家

台北灣5-四季之旅

ps.上表列內容僅限二手交易,不含預售屋一手交易價

富麗河

新市168

捷運匯境

宏盛新世界第一期

ps.上表列內容僅限二手交易,不含預售屋一手交易價

歡迎光臨 淡海新市鎮 !!

淡海新市鎮 開發現況

第一期(已開發區)

上圖是建案都審套繪圖,說明了區域內最新的開發進度

下圖是土地使用分區圖

第二期 (計劃開發區)

淡海新市鎮一期已開發區面積達446公頃(每公頃=3,025坪),夠大了吧?...殊不知這才佔總規劃面積的1/4而已...納入第二期的範圍還有三倍大,現在二階環評中,未來是否會如規劃內容定案?現在恐還沒人知道...

三大交通建設

淡海輕軌

淡海輕軌目前正全面興建中,已完成近70%,可望在107年底完工通車!
目前興建的是綠山線11個車站+藍海線3個車站,通車後可從紅樹林直達漁人碼頭

淡江大橋

全部工程分三個標案,最新進度是:

第一標(八里端銜接61與64快速道路):已完工...

第二標(八里端與淡水端二側高架引道):全面施工中...

第三標(主橋段):工程發包歷經5次流標,決定大幅增加預算,預訂106年9月底重新公告招標,順利的話11月底決標,預訂112年完工

淡水河北側平面道路

淡北道路103年已動工,但因環評結論遭行政法院撤銷,停工後計畫變更設計,並進行二階環評審查中,此案目前台北市政府仍持反對立場,未來是否能順利復工?仍有變數!

淡海新市鎮現況與未來

淡海新市鎮加速開發始於民國94年,迄今約12個年頭,已完工大小建案超過100個,已完工建物數約19,000戶,約佔全淡水區完工建物(約105,000戶)的15%以上!

隨著新房屋完工,人口遷入,商業活動也日漸成熟,生活必需機能商店或大型賣場也陸續開張,現今的淡海新市鎮生活圈已日漸完善,必將吸引更多人口入住!

淡水新市鎮主要發展瓶頸是交通配套不足,造成產業不敢移入,工作機會不足...
新市鎮第二期規劃有大面積的產業專區,就等待交通問題解決!

期待淡海輕軌,淡江大橋,甚至淡北道路都能順利完工

屆時,淡海新市鎮將是北台灣最棒的宜居城市

不只要考慮價格...買房更應評估"價值"

常有朋友要我推薦淡海新市鎮內買哪個社區好...?我總是建議要綜合考量房屋的"真價值",考量方式概分為以下幾項..

1.地段/區域環境/未來變化潛力

目前大多數人認同新市一路三段,中山北路二段,濱海路一段...因為步行可及範圍內生活機能較成熟...但也有人不喜歡這裡的車流與擁擠...

107年底輕軌完工後,即使是較北邊的新市六路,不需幾分鐘仍可輕鬆的到達家樂福,區公所...現在大家較擔心的"比較裡面"因素將不再存在...而且還鄰近中心商業區...

濱海路三段有二所大學,二座自然公園,公司田溪,更鄰近海濱...區域內平均建蔽率較低,沒有一般都市的擁擠感...

2.社區規劃/建築品質/售後保固

三百戶以上的中大型社區才有較好的社區規劃條件,但以淡海新市鎮區域範圍內已完工交屋社區而言,談的上高品質的社區規劃與建築品質者,嚴格說...沒有...,勉強談的上的多虛有其表,說的比做的多,試問要以平價宅的價格,提供優質宅的價值...談何容易呢?

近3-4年前,隨著區域內房價炒高,開始有建商試著推出單價30-40萬以上的所謂"優質宅",包括"天藝","新世界","海上皇宮",外圍的還有"一森園"...這些建案都快完工了,很快就能受檢驗...

其實,百戶的小社區,平價宅,也可以住的很舒服,只要建築多用些心,加上管理得宜,仍可創造價植...

3.生活機能...購物,交通,就學,休閒

說實在的,淡海新市鎮雖有四百多公頃,但只要輕軌完工,去哪都是十分鐘內,就生活機能考量而言,能有多大的差別嗎...?

當然，台灣人早習慣了巷口就有便利商店，走路就可到超市的環境，特別是輕軌尚未實現，多數人仍重視已經看的見的生活機能，但相對也要付出更高的房価，其中取捨，見仁見智吧...

4.社區管理品質與管理機制

這點很重要,但在購屋前卻很難評估...風險最高!

特別是預售屋,建商常吹噓"飯店級物業管理",但交屋後管理權回歸管委會,一年一簽的物業合約,物業公司若年年換,試問能提供什麼品質的物業管理?

有人常笑稱很多物業公司是"稻草人",因為你碰他才動,不碰他不動...也有社區管委會永遠是少數人輪著做,簽了惡質物業根本不把住戶放在眼裡,住戶常花錢找氣受...

接下來才是評估物件本身...

5.格局/樓層/座向/窗外景觀/氣候影響

常常,同一社區,同一棟樓,不同樓層,不同座向...價格差了50%以上,主要是景觀或氣候條件差異...評估時一定要深入

若是預售屋,只能看圖面,全憑想像...

若是成屋,一定要搞清楚同一樓面所有房型的格局,景觀,氣候條件...甚至要找到各房型的登記坪數,精準到小數點後二位...如此你才能比對實價登錄資料,找到相同樓層,座向,樓上樓下的交易價格...若真的搞不懂,就去找到專精該社區的房仲,參考他們的意見...

格局很重要,建議不要因總價考慮,勉強買了不適用的房子,因為現在換屋成本比以前高,不同年限交易有不同的交易稅制,少換一次就少付一次稅...所以最好一次就買對,買夠用...

6.屋況/住民歷史/鄰居調查

教大家注意屋況的文章很多,這裡不贅述...
至於搞懂之前這房子住過什麼人?個人覺的很重要...
千金買房,萬金買鄰...很重要喔!

個人認為買房應先評估價值,好房子即使價格稍高,依然值得!

如何查到你家樓上賣多少錢?

如何查到你家樓上賣多少錢?

要進一步查到棟別,門牌...怎麼做?

上過"地政資訊e點通"吧,付費方式很多,我都是用hinet帳號,挺方便,上頭的電子版本資料與地政事務所給的一樣,只是版面不一樣,對大量使用者而言,方便,省1/2的錢...

地政房地謄本資料是合法付費公開的,去年9月起隱藏了部份人名,但仍可合法下載但需依規範使用...

我們一步步來吧:

1.進入"地政資訊e點通",輸入帳號密碼資料

2.有很多版本...我習慣用群璇

3.依查尋目的填完選項,這裡我們選"土地所有權部"

4.所有權人一頁只顯示100筆,按"顯示全部"

5.土地所有權部按登記前後順序顯示,也就是最近登記的會顯示在最下面一筆

6.進去這筆所有權部,看看"相關他項權利登記",點選任何一筆

7.看到"共同擔保地/建號"沒?

8.回到資料選項,選"建物標示部",填上"建號"...噹!...答案揭曉!

當你掌握了某塊地號土地上建物最新的登記資料(數筆...),再回到你辛苦建立的實價登錄excel檔,比對一下,你就得到獨門資料囉!

透過土地所有權利變更,從他項權利擔保建號反向查出交易棟別...

這個方法遇到他項權利空白(沒貸款)者就沒用了...需要透過進階的專業比對喔...

實價登錄網使用技巧

實價登錄網使用技巧

內政部實價登錄網是立意良善的公開資料,可惜妥協於既得立益團體的壓力,弄成滿天都金條,要抓沒半條.....的半公開狀態!

主要問題是不敢公開確實的門牌地址,弄成某路段30號為一區間,似忽刻意讓使用者大海撈針,讓資訊只供比價參考,而不能成為真正的建物買賣履歷資料!

其他如車位坪數,車位價格也沒強制確實登錄,造成單價失準,徒增比價模糊空間;另外,強制登錄期限是完成過戶登記一個月內,如加上代書過戶流程平均30-45天的時間,公開登錄資料距離實際買賣簽約日期都已經是2個月以前的事了!

預售屋更離譜,之前規定是代銷結案後登錄,都賣完了你還登錄個屁?最近預售屋登錄規定好像改了...有興趣的去查查吧!

不管了,有總比沒有好,使用現在的實價登錄網要注意一些技巧:

1.現在資料更新日是每個月的1日與16日,會公開45天以前買賣發生日期的資料(實務上都是60-90天前的資料了)

2.上了網站後,記的勾選"房地","房地+車位"二項,否則會遺漏資料!

3.點選某筆資料後,可以看到很多資料,但最重要的都在"交易明細"...哈,夠TMD吧!

4.進到交易明細,"車位價格","車位面積"二項資料很重要,偏偏有的人就故意不登錄或登錄不完全

5."建築完成年月"就是建物拿到使用執照的時間,也是"確認是那棟建物"的重要依據,看看喔,它只有年月,就是不給你年月日...

如果你想追蹤某社區的成交資料,只能有耐心的逐期逐筆把資料轉載下來,再用excel去管理,至於那些整批下載的資料我用的不安心,總怕有遺漏!

至於要進一步查到棟別,門牌...實價登錄網上是沒有的,要花錢上地政資訊網去比對...怎麼做?...待續...