常有朋友要我推薦淡海新市鎮內買哪個社區好...?我總是建議要綜合考量房屋的"真價值",考量方式概分為以下幾項..
1.地段/區域環境/未來變化潛力
目前大多數人認同新市一路三段,中山北路二段,濱海路一段...因為步行可及範圍內生活機能較成熟...但也有人不喜歡這裡的車流與擁擠...107年底輕軌完工後,即使是較北邊的新市六路,不需幾分鐘仍可輕鬆的到達家樂福,區公所...現在大家較擔心的"比較裡面"因素將不再存在...而且還鄰近中心商業區...
濱海路三段有二所大學,二座自然公園,公司田溪,更鄰近海濱...區域內平均建蔽率較低,沒有一般都市的擁擠感...
2.社區規劃/建築品質/售後保固
三百戶以上的中大型社區才有較好的社區規劃條件,但以淡海新市鎮區域範圍內已完工交屋社區而言,談的上高品質的社區規劃與建築品質者,嚴格說...沒有...,勉強談的上的多虛有其表,說的比做的多,試問要以平價宅的價格,提供優質宅的價值...談何容易呢?近3-4年前,隨著區域內房價炒高,開始有建商試著推出單價30-40萬以上的所謂"優質宅",包括"天藝","新世界","海上皇宮",外圍的還有"一森園"...這些建案都快完工了,很快就能受檢驗...
其實,百戶的小社區,平價宅,也可以住的很舒服,只要建築多用些心,加上管理得宜,仍可創造價植...
3.生活機能...購物,交通,就學,休閒
說實在的,淡海新市鎮雖有四百多公頃,但只要輕軌完工,去哪都是十分鐘內,就生活機能考量而言,能有多大的差別嗎...?當然，台灣人早習慣了巷口就有便利商店，走路就可到超市的環境，特別是輕軌尚未實現，多數人仍重視已經看的見的生活機能，但相對也要付出更高的房価，其中取捨，見仁見智吧...
4.社區管理品質與管理機制
這點很重要,但在購屋前卻很難評估...風險最高!特別是預售屋,建商常吹噓"飯店級物業管理",但交屋後管理權回歸管委會,一年一簽的物業合約,物業公司若年年換,試問能提供什麼品質的物業管理?
有人常笑稱很多物業公司是"稻草人",因為你碰他才動,不碰他不動...也有社區管委會永遠是少數人輪著做,簽了惡質物業根本不把住戶放在眼裡,住戶常花錢找氣受...
接下來才是評估物件本身...
5.格局/樓層/座向/窗外景觀/氣候影響
常常,同一社區,同一棟樓,不同樓層,不同座向...價格差了50%以上,主要是景觀或氣候條件差異...評估時一定要深入若是預售屋,只能看圖面,全憑想像...
若是成屋,一定要搞清楚同一樓面所有房型的格局,景觀,氣候條件...甚至要找到各房型的登記坪數,精準到小數點後二位...如此你才能比對實價登錄資料,找到相同樓層,座向,樓上樓下的交易價格...若真的搞不懂,就去找到專精該社區的房仲,參考他們的意見...
格局很重要,建議不要因總價考慮,勉強買了不適用的房子,因為現在換屋成本比以前高,不同年限交易有不同的交易稅制,少換一次就少付一次稅...所以最好一次就買對,買夠用...
6.屋況/住民歷史/鄰居調查
教大家注意屋況的文章很多,這裡不贅述...至於搞懂之前這房子住過什麼人?個人覺的很重要...
千金買房,萬金買鄰...很重要喔!
個人認為買房應先評估價值,好房子即使價格稍高,依然值得!
